Aqui você entende de forma direta o que o ministro Fernando Haddad esclareceu sobre o imposto no aluguel e as fake news. A regra não atinge a maioria: só serão afetados locadores com mais de três imóveis e receita anual de locação acima de R$ 240.000 (valor atualizado pelo IPCA). A mudança começa em 2026, com transição até 2033, quando PIS/COFINS/ICMS/ISS dão lugar ao IBS e à CBS.
O que Haddad disse — resumo direto
Haddad usou as redes para desmentir boatos: nem todo locador pagará esse novo imposto. O foco são grandes locadores (mais de três imóveis) e quem teve receita anual superior a R$ 240.000. A proposta busca simplificar o sistema tributário, mas cria regras específicas para o setor imobiliário.
Por que as regras mudam
O objetivo é substituir o atual mosaico de tributos por um sistema com menos peças — IBS e CBS — para simplificar arrecadação e reduzir distorções. A transição começa em 2026 e se estende até 2033, com período de adaptação para contratos e contabilidade. Para entender os desafios práticos dessa mudança e como contribuintes estão se preparando, veja esta análise sobre a confusão fiscal gerada pela reforma tributária e formas de adaptação.
Quem será obrigado a pagar
Estarão sujeitos ao novo regime:
- Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual de locação acima de R$ 240.000;
- Quem ceder ou vender direitos sobre mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos;
- Pessoas jurídicas que fazem locação já serão contribuintes obrigatórios do IBS/CBS.
Como ficam os tipos de locação
- Locação residencial: alíquotas reduzidas e dedução fixa de R$ 600 por mês na base de cálculo, para proteger moradias de interesse social. Em casos de imóveis residenciais, quem busca benefícios fiscais pode verificar orientações sobre isenção de IPTU em 2026.
- Locação comercial: carga reduzida — a regra prevê redução de 50% da alíquota aplicável em relação às alíquotas gerais.
- Locação de curto prazo (ex.: Airbnb) — até 90 dias seguidos terá redução de 40% na base de cálculo, seguindo regra semelhante à hotelaria.
Como o imposto será calculado
A base de cálculo é o valor do aluguel ou da cessão onerosa, incluindo juros e correções monetárias. Estão excluídos tributos sobre o imóvel, emolumentos e despesas de condomínio.
Diferença entre pessoa jurídica e pessoa física
- Empresas que exploram locação entram automaticamente no novo regime;
- Pessoas físicas são atingidas somente se cumprir o critério conjunto de número de imóveis e receita anual (mais de três imóveis e > R$ 240.000 por ano).
Prazos e transição
Início das cobranças: 2026. Transição gradual até 2033 — uma rampa para adaptação, não um choque imediato. Contribuintes que precisarem ajustar caixa ou regularizar pendências podem avaliar opções como o parcelamento de dívidas pela Receita Federal.
O que muda na sua rotina como locador
- Quem tem um ou dois imóveis provavelmente não será afetado;
- Grandes locadores precisarão revisar preços, contratos e contabilidade;
- Empresas que já locam imóveis devem se preparar desde já.
Fake news e o recado do ministro
Circulou muita desinformação dizendo que todo mundo pagará o novo imposto. Haddad esclareceu que a cobrança atinge um grupo específico e com critérios bem definidos. Desconfie de mensagens que generalizem a mudança.
O que fazer agora
- Verifique sua receita de locação do último ano; para quem precisa checar valores declarados e restituições, há orientações sobre como consultar a restituição do imposto de renda.
- Conte os imóveis alugados (mais de três muda a situação);
- Consulte seu contador para planejamento e declarações; leia recomendações para evitar problemas com o IRPF em guias práticos sobre como não cair na malha fina.
- Avalie contratos e custos para reajustes antecipados, se necessário.
Perguntas frequentes
- Vou pagar imposto novo sobre o aluguel?
- Não a maioria. Só locadores com mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240.000 serão afetados.
- Se eu alugo para moradia, vou perder muito?
- A locação residencial terá alíquotas reduzidas e dedução de R$ 600 por mês, para minimizar impactos.
- O aluguel comercial vai ficar mais caro?
- Haverá tributação pelo IBS/CBS, mas com redução de 50% da alíquota em relação às gerais.
- E o Airbnb e locações de temporada?
- Para até 90 dias seguidos há redução de 40% na base de cálculo, tratamento próximo ao da hotelaria.
- Como é feito o cálculo?
- Base: valor do aluguel (inclui juros e atualização). Estão fora tributos do imóvel e condomínio.
