Você precisa saber que o imposto sobre aluguel vai mudar com a reforma tributária. Se você é dono de imóvel, isso pode mexer na sua renda. Para quem quer entender melhor as alterações e se preparar, há um guia prático sobre o que mudou e como se proteger.
- Reforma muda regras de imposto sobre aluguéis
- Proprietários pessoa física com poucos imóveis seguem pagando só Imposto de Renda
- Empresas que alugam terão nova cobrança via IVA
- Donos podem repassar aumento de imposto aos inquilinos
- Aluguel pode subir se custos fiscais aumentarem
Impostos sobre aluguel mudam em 2026: o que isso significa para você
A partir de 2026, a reforma tributária vai alterar como os aluguéis são tributados. As regras passam a ser diferentes para pessoas físicas (PF) e pessoas jurídicas (PJ). Na prática, empresas que alugam imóveis terão novo regime de cobrança, enquanto a maior parte dos proprietários pessoas físicas segue pagando Imposto de Renda sobre os rendimentos.
O que muda de imediato
Hoje, se você recebe aluguel como pessoa física, o imposto incidia pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Com a reforma, passa a existir um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) formado pela CBS e pelo IBS. Esse novo IVA começa a valer em 2026 e altera a tributação especialmente para empresas que atuam com locação.
Quem continua pagando só IRPF
A maior parte dos proprietários pessoas físicas não verá mudança no pagamento direto do imposto. Se a sua renda anual de aluguel for menor que R$ 240 mil ou se você tiver menos de quatro imóveis para alugar, a tendência é manter a tributação pelo IRPF, segundo autoridades fiscais e analistas. Se você declara IRPF, vale conferir orientações práticas para não ter problemas com a declaração, por exemplo consultando um guia de prevenção à malha fina do IRPF.
Como ficam as empresas que alugam imóveis
Para empresas (PJ) que exploram locação como atividade, a tributação será revista com a aplicação do IVA. Relatórios oficiais indicam que isso pode alterar a carga tributária dessas empresas e a forma de apuração dos impostos sobre os recebimentos de aluguéis. Empresas devem revisar regimes e falar com consultoria tributária para avaliar impactos; há ainda materiais que tratam de como se adaptar às dificuldades trazidas pela reforma e reorganizar o pagamento de tributos, como este sobre a confusão fiscal e a adaptação à reforma.
Impacto sobre o preço do aluguel
Você pode sentir variação no valor do aluguel dependendo de como o dono do imóvel reagir. Se a carga tributária da pessoa física ou da empresa aumentar e o proprietário decidir repassar esse custo, o aluguel pode subir. Especialistas consultados apontam que esse repasse é uma decisão comercial dos locadores e pode variar conforme o mercado regional — e há alertas sobre possíveis impostos extras que podem pressionar o preço do aluguel, detalhados em análise sobre alterações e repasse de custos.
Conclusão
A reforma tributária muda a forma como o aluguel é tributado a partir de 2026, com a chegada do IVA (CBS IBS). Se você for pessoa física com renda anual de até R$ 240.000 ou tiver menos de quatro imóveis, a tendência é continuar pagando só IRPF. Já as pessoas jurídicas sentirão o impacto com mais força. O ponto-chave: o proprietário pode repassar custos — e, se isso ocorrer, você pode acabar pagando aluguel mais caro.
Além disso, a carga tributária estadual e municipal também tem mostrado movimentações que podem afetar o bolso, como aumento de tributos locais; veja contextos sobre IPTU e demais tributos previstos para 2025. Revise contratos, consulte seu contador e converse com o locador para antecipar cenários e ajustar sua estratégia.
Perguntas frequentes
- O que muda no imposto do aluguel a partir de 2026?
A reforma cria um IVA (CBS IBS) e muda como aluguéis são tributados. Muitos locadores PF seguem pagando IRPF, mas regras novas entram em vigor para quem ultrapassar limites ou for PJ. - Quem mais vai ser afetado: pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ)?
PJ vai sentir mais impacto. PF com renda de aluguel até R$ 240 mil/ano ou até 3 imóveis geralmente continuam só com IRPF. - Qual é o limite para o locador PF continuar pagando só IRPF?
R$ 240.000 por ano ou ter menos de quatro imóveis alugados. Acima disso, a tributação pode mudar. - O aluguel vai aumentar por causa dessa mudança?
Pode aumentar. Se o dono do imóvel tiver que pagar mais imposto, ele pode repassar o custo ao inquilino. - O que é IVA, CBS e IBS e quando começa?
O IVA entra em 2026 e será formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). São tributos que incidem sobre vendas e serviços, incluindo aluguéis para quem cair nas novas regras.
