Você viu as notícias sobre imposto no aluguel e ficou em dúvida? O ministro Fernando Haddad esclareceu nas redes sociais que haverá mudança, mas ela não atinge todo mundo. A regra vale principalmente para quem tem muitos imóveis e recebe alto rendimento com aluguel.
Resumo rápido
- A cobrança atinge principalmente grandes proprietários: quem tem mais de 3 imóveis e receita anual de locação acima de R$ 240.000 (valor atualizado pelo IPCA).
- A implementação começa em 2026, com transição gradual até 2033.
- Entram em vigor o IBS e a CBS, substituindo tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS.
- Empresas do setor imobiliário serão contribuintes obrigatórios. Pessoas físicas só entram se atenderem aos critérios de número de imóveis e receita.
- Locações residenciais terão tratamento mais favorável; locações comerciais e de curto prazo terão reduções específicas.
- A maioria dos locadores pessoa física estará isenta.
O que Haddad disse e por que houve confusão
Haddad explicou que a nova cobrança existe, mas não é universal. A confusão nasceu porque o assunto foi compartilhado sem contexto, gerando fake news. A ideia é tributar de forma distinta quem explora o imóvel como atividade empresarial ou obtém alta receita com aluguéis. Se você quer entender melhor como se adaptar às novidades tributárias, veja orientações sobre como se adaptar à reforma tributária.
Quem vai pagar imposto sobre aluguel
Vão pagar quem, no ano anterior:
- Tiver mais de 3 imóveis distintos alugados; e
- Receber mais de R$ 240.000 por ano em receita de locação (R$ 20.000/mês), valor atualizado pelo IPCA.
Também entram contribuintes que venderam ou cederam direitos de mais de 3 imóveis comprados há menos de 5 anos. Ou seja: o foco é em atividade intensiva com imóveis.
Quando começa e como será a transição
- Início: 2026.
- Transição: gradual até 2033, para dar tempo de adaptação a contribuintes e empresas.
Como muda o sistema de tributos
O setor passa a usar o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituem tributos atuais (PIS, COFINS, ICMS, ISS). Não é um novo imposto para toda a população; é reorganização da tributação sobre bens e serviços, incluindo locações.
Tratamento por tipo de locação
- Locação residencial: tratamento mais favorável, com dedução de R$ 600 por mês na base de cálculo e alíquota reduzida (regra prevista para aliviar moradia de interesse social).
- Locação comercial: alíquota com redução (cerca de 50% da alíquota geral). Empresas serão contribuintes.
- Curto prazo / temporada (até 90 dias seguidos): redução de 40% na base de cálculo, seguimento tributado de forma semelhante à hotelaria.
Quem é contribuinte: pessoas jurídicas e físicas
- Pessoas jurídicas: empresas que alugam, cedem ou arrendam imóveis serão obrigadas a contribuir com IBS e CBS.
- Pessoas físicas: entram na regra somente se tiverem, no ano anterior, receita de locação acima de R$ 240.000 e mais de 3 imóveis, ou se venderam/cederam direitos sobre >3 imóveis comprados em menos de 5 anos.
Como o imposto será calculado
- Base de cálculo: valor do aluguel ou cessão onerosa, incluindo juros e atualização monetária.
- Ficam fora da base: tributos sobre o imóvel, emolumentos e despesas de condomínio.
Praticamente, não se tributa condomínio, mas correção e juros entram na conta.
O que fazer agora
- Conte seus imóveis e some a receita anual de locação.
- Se ultrapassar R$ 240.000/ano e tiver >3 imóveis, procure seu contador.
- Organize contratos, recibos e documentos; vão ajudar na declaração — veja dicas práticas para não ter problemas com a declaração de imposto de renda, como orientações para evitar cair na malha fina do IRPF.
- Se faz locação por temporada, verifique se a redução de 40% na base se aplica ao seu caso.
- Verifique também sua situação fiscal e possíveis restituições do IR, caso relevante: consultar restituição do imposto de renda.
Dúvidas, fake news e fontes confiáveis
Evite redes e grupos que compartilham resumos sem fonte. Consulte também seu escritório contábil para interpretar a norma no seu caso. Se quiser checar benefícios locais relacionados a imóveis, informe-se sobre possibilidades de isenção de IPTU em 2026.
Conclusão
Não é para todo mundo: a nova cobrança sobre aluguel atinge principalmente grandes proprietários e empresas do setor imobiliário. A maioria dos locadores pessoa física, com poucos imóveis e baixa receita, ficará isenta. A implementação começa em 2026 com transição até 2033, trazendo IBS e CBS como novos tributos. Mantenha documentos organizados e consulte um contador se estiver próximo dos limites.
Perguntas frequentes (FAQ)
- Vou pagar imposto no aluguel?
A maioria não. Só pagarão pessoas físicas que tenham >3 imóveis e renda anual de locação > R$ 240.000, além de empresas do setor. - Quando começa?
A partir de 2026, com transição até 2033. - O que entra na base de cálculo?
Valor do aluguel, juros e atualizações monetárias. Não entram tributos sobre o imóvel nem despesas de condomínio. - Como é a tributação por tipo?
Residencial: dedução de R$ 600/mês e alíquota reduzida. Comercial: redução de cerca de 50% da alíquota geral. Curto prazo (até 90 dias): redução de 40% na base, similar à hotelaria.
